Revenda de imóveis

A questão colocada refere-se ao tratamento contabilístico e fiscal da alienação de um imóvel, classificado como inventário, por uma entidade que tem como objeto social a compra e a venda de imóveis. Adicionalmente são colocadas duas outras questões: a primeira relacionada com o limite temporal para se manter classificado em inventário um imóvel, a segunda relacionada com a sujeição a IMT no momento de aquisição.
No âmbito do SNC, há que atender às normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) n.º 18 – Inventários, que estabelece o tratamento contabilísticos dos imóveis, dentro da atividade da entidade.
Os imóveis adquiridos ou construídos que sejam destinados a serem vendidos no decurso da atividade normal da empresa, ou seja, durante o ciclo operacional, sendo essa atividade a aquisição e/ou construção de imóveis para venda, devem ser classificados como inventários nos termos da NCRF 18, pelo que, e respondendo desde já a uma das questões colocadas, admitimos que os imóveis deverão ser mantidos em inventários, registados em «Mercadorias» enquanto se verificarem estas condições, ou seja, se o destino do imóvel permanecer para venda na atividade corrente da empresa, num futuro que se estima próximo.
Nos termos do parágrafo 9 da NCRF 18, os inventários, incluindo imóveis para revenda, devem ser mensurados pelo custo ou valor realizável líquido, dos dois o mais baixo.
O reconhecimento do gasto (custo da mercadoria vendida), deve ser reconhecido, nos termos do paragrafo 34 da NCRF 18, no período em que os inventários forem vendidos.
No tocante ao IMT, resulta do n.º 1 do artigo 2.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) que «(...) o IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional (...).»
No entanto, existem algumas isenções previstas no referido Código, nomeadamente quando se tratem de aquisições de imóveis com destino a revenda, efetuadas por sujeitos passivos que tenham como atividade a compra e venda de imóveis.
De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 7.º do CIMT, esta isenção de IMT apenas será aplicada quando os adquirentes de imóveis sejam sujeitos passivos de IRS ou IRC que estejam registados como tendo a atividade de compra e venda de imóveis.
Esta isenção de reconhecimento automático será verificada pela entidade que intervier na celebração do ato ou do contrato, conforme disposto da alínea a) do n.º 8 do artigo 10.º do CIMT.
Nos termos do n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, a aquisição deixará de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de três anos ou o foram novamente para revenda.
O sujeito passivo disporá do prazo de 30 dias, findo o prazo de três anos, para efetuar a liquidação do IMT, efetuando a entrega desse imposto através do modelo oficial para o efeito, conforme previsto no artigo 34.º do CIMT.
Nos termos do n.º 2 do artigo 18.º do CIMT, ocorrendo a caducidade da isenção, a taxa e o valor a considerar na liquidação serão os vigentes à data da liquidação.
Uma das condições para a isenção é que o imóvel seja revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de três anos. Não se verificando a sua revenda nesse prazo, caduca a isenção, de acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT. Pelo que, sendo revendido a outra empresa que também o destina a revenda, fazendo constar essa intenção do título aquisitivo, caduca a isenção, de acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, pelo que o sujeito deve solicitar, no prazo de 30 dias, a respetiva liquidação, nos termos do n.º 1 do artigo 34.º do CIMT.