Realização de capital com imóvel

PT22692 – Realização de capital com imóvel

30-05-2019

Os proprietários de um prédio de rendimento pretendem criar uma sociedade imobiliária e integrar na empresa esse mesmo prédio. Pensam em integrá-lo como capital em espécie pelo valor patrimonial, atualizado em 2016. Em termos contabilísticos seria da seguinte forma:422/511.
Quais as implicações fiscais em sede de IRS, IRC e IMT? Quais os atos necessários para oficializar esta transferência de património?

Parecer técnico 

As entradas dos sócios, com imóveis, para a realização do capital social de uma sociedade são consideradas alienações onerosas de direitos reais sobre esses bens imóveis, pelo que as eventuais mais-valias realizadas com essas entradas estão sujeitas a IRS, de acordo com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS. Só assim não seria se a entrada para o capital respeitasse à totalidade do património afeto a uma atividade empresarial e profissional de uma pessoa singular, aplicando-se, nesse caso, o regime de neutralidade fiscal previsto no art. 38.º do Código do IRS.

Admitindo que não estamos perante a entrada da totalidade do património afeto a uma atividade empresarial, e conforme referido, a operação configura uma mais-valia tributável em IRS na esfera da categoria G. O que estará sujeito a IRS será o saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano, determinadas nos termos dos artigos 44.º e seguintes do Código do IRS, conforme decorre do n.º 1 do seu artigo 43.º, sendo que o referido saldo será apenas considerado em 50% do seu valor, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo.

O valor de realização será o valor da respetiva contraprestação (valor da avaliação a realizar por um ROC) ou o valor do respetivo VPT, se superior, dado o disposto na alínea f) do n.º 1 e no n.º 2 do artigo 44.º do mesmo diploma.

Como valor de aquisição a título oneroso, dado o disposto no artigo 46.º do CIRS, nomeadamente nos seus n.ºs 1 e 2, será considerado o valor que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT), ou o valor que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal de sisa. Ou, caso não tenha havido lugar à liquidação destes impostos, o valor que lhes serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daqueles impostos.

Caso se trate de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos, o valor de aquisição será o corresponde ao VPT inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele, de acordo com o n.º 3 do mesmo artigo 46.º

O valor de aquisição será corrigido pela aplicação de coeficientes para o efeito aprovados por portaria do membro do Governo, de acordo com o artigo 50.º do Código do IRS.

Dado o disposto na alínea a) do artigo 51.º do mesmo diploma, ao valor de aquisição assim determinado acrescerão os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º.

Na esfera da sociedade beneficiária (a constituir), esta operação não é tributada em sede de IRC ao abrigo do artigo 21.º, n.º 1, alínea a) do Código do IRC.

A entrada do imóvel para o capital social é igualmente tributada em IMT, sobre o maior dos valores: valor patrimonial tributário ou valor determinando pelo ROC objeto de registo na Conservatória, conforme a regra 12.ª do n.º 4 do artigo 12.º do Código desse imposto. A entrada do imóvel para realização de capital social está ainda sujeita a imposto de selo à taxa de 0,8%, pela verba 1.1 da Tabela Geral desse imposto, sobre o valor patrimonial tributário determinado nos termos do IMI à data da operação, nos termos do n.º 1 do artigo 13.º do Código do Imposto de Selo.

Relativamente aos atos necessários para oficializar esta transferência de património, importa atender ao seguinte: de acordo com a alínea g) do artigo 9.º do Código das Sociedades Comerciais (CSC), além da indicação do valor da quota de cada sócio, o contrato social deve especificar a natureza da entrada de cada sócio, ou seja, a indicação se o sócio irá pagar (realizar) o montante subscrito em dinheiro ou com a entrega de outros bens diferentes de dinheiro.

De facto, as entradas para realização do capital podem revestir as seguintes naturezas:

• dinheiro;

• bens diferentes de dinheiro (entradas em espécie) (Artigo 28.º do CSC)

Quanto às entradas em bens diferentes de dinheiro (entradas em espécie), dever-se-á ter presente os seguintes aspetos:

• as entradas dos sócios devem ser realizadas até ao momento da celebração do contrato de sociedade, sem prejuízo de estipulação contratual que preveja o diferimento da realização das entradas em dinheiro (Artigo 26.º do CSC);

• os bens entregues devem ser objeto de avaliação em relatório elaborado por um Revisor Oficial de Contas (ROC), designado por deliberação dos sócios na qual estão impedidos de votar os sócios que efetuam as entradas (n.º 1 do Artigo 28.º);

• quando o valor atribuído aos bens exceda o do capital a realizar e do eventual prémio de emissão, tal excesso poderá:

• constituir um crédito do sócio, quando seja convencionada contrapartida a pagar pela sociedade, ou

• ficar abrangido pelo regime de reserva legal, como o prémio de emissão, conforme previsto na alínea d) do n.º 3 do artigo 295.º para as sociedades anónimas e aplicável às sociedades por quotas por remissão do n.º 2 do artigo 218.º;

O ROC que tenha elaborado aquele relatório não pode, durante dois anos contados da escritura, exercer quaisquer cargos ou funções profissionais na mesma sociedade ou em sociedades em relação de domínio ou de grupo com aquelas. (n.º 2 do Artigo 28.º).

A confirmação do valor dos bens a entregar tem por objetivo evitar a subvalorização de ativos, a que corresponderia a existência de reservas ocultas, ou a sobrevalorização, a que corresponderia capital não totalmente realizado.

O valor do aumento do capital é determinado em função do valor atribuído pelo ROC para esse bem e não pelo valor patrimonial tributário nem por acordo entre os sócios. No caso do valor do imóvel, a entrar como bem em espécie para a realização de capital, superar o valor nominal das quotas atribuídas aos sócios que efetuaram tais entradas, o relatório do ROC deve indicar os respetivos prémios de emissão a reconhecer, ou se for caso disso, a contrapartida a pagar pela sociedade pela respetiva diferença.

Quanto à forma, em princípio, a operação poderá ser realizada mediante escritura pública ou documento particular autenticado por advogado ou solicitador. Contudo, tratando-se de aspetos legais fora do âmbito deste consultório, recomendamos que consulte um advogado.