Imóvel – Insolvência

Uma empresa adquiriu um prédio em 2016, por intermédio de um administrador da insolvência, por um valor inferior ao valor patrimonial tributário (VPT). Salienta-se que o IMT e o IS desta aquisição teve por base o valor de venda e não o valor do VPT.
Neste ano de 2019 esta empresa vendeu este prédio por um valor ligeiramente superior ao valor de mercado mas também inferior ao VPT. A empresa conhece o valor de mercado porque solicitou, a um perito independente, relatório com a avaliação do mesmo.
Assim, uma vez que a empresa possui o relatório do perito independente, tem de acrescer à declaração modelo 22 a diferença positiva entre o VPT e o preço de venda?


A situação em análise trata uma empresa que adquiriu um prédio em 2016, por intermédio de um administrador da insolvência, por um valor inferior ao VPT. A base de incidência do IMT e imposto do selo suportados foi o da operação e não o valor do VPT. Em 2019, a empresa vendeu o mesmo prédio por um valor ligeiramente superior ao valor de mercado constante no relatório de avaliação de perito independente, mas inferior ao VPT. Questiona o colega sobre quais os valores a considerar para o cálculo das mais-valias.
Nos termos do n.º 1 do artigo 64.º do Código do IRC, os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre bens imóveis devem adotar, para efeitos da determinação do lucro tributável nos termos do presente Código, valores normais de mercado que não podem ser inferiores aos valores patrimoniais tributários definitivos que serviram de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviriam no caso de não haver lugar à liquidação deste imposto.
Acresce o n.º 2 do mesmo artigo 64.º que sempre que, nas transmissões onerosas previstas no número anterior, o valor constante do contrato seja inferior ao valor patrimonial tributário definitivo do imóvel, é este o valor a considerar pelo alienante e adquirente, para determinação do lucro tributável.
Por outro lado, estabelece o n.º 1 do artigo 139.º do Código do IRC que o disposto no n.º 2 do artigo 64.º não é aplicável se o sujeito passivo fizer prova de que o preço efetivamente praticado nas transmissões de direitos reais sobre bens imóveis foi inferior ao valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis.
Aplicando as disposições legais supramencionadas à situação em análise, constata-se que para efeitos do cálculo da mais-valia sujeita a IRC, o valor de realização bem como o custo de aquisição corresponderá ao valor do contrato ou ao VPT, se este for superior.
Ou seja, será sempre de considerar o VPT se este for superior ao valor do contrato, salvo quando o sujeito faça prova de que o preço do contrato foi efetivamente praticado, nos termos do artigo 139.º do Código do IRC.
O Código do IMT prevê uma exceção sobre o valor a considerar quando os bens imóveis sejam adquiridos ao Estado, às regiões autónomas ou às autarquias locais, bem como o dos adquiridos mediante arrematação judicial ou administrativa, cujo base de incidência corresponderá é o preço constante do ato ou do contrato, em conformidade com a regra 16.ª do n.º 5 do artigo 12.º do Código do IMT.
Contudo, tem sido entendimento da Autoridade Tributária, conforme explanado na informação vinculativa referente ao processo n.º 557/2011, de 25 de março de 2011, que o valor a considerar para o cálculo das mais-valias em sede de IRC corresponde ao VPT, quando este seja superior ao valor do contrato, por força do disposto no artigo 64.º do Código do IRC, referindo que «para o efeito não tem relevância o facto do imóvel ter sido adquirido no âmbito de um processo de execução.»
Em suma, conclui-se que no caso em apreço, na mais-valia pela venda do prédio adquirido em 2016, o valor de realização e o custo de compra corresponderá ao VPT reportado a cada um dos momentos.